沪上某小区遇到棘手问题：老旧小区改造迫在眉睫，但原业委会委员7人仅剩3人，不足总数1/2，无法正常履职。情急之下，小区业主大会讨论通过业主大会议事规则规定，由居委会代行职责，组织开展老旧小区项目征询、公示等。但这却遭到业主质疑并起诉。对此，法院会怎么判？
近日，在马桥镇邻松党群服务中心，一场“业委会履职赋能”活动吸引了闵行全区各街镇的居民区党组织书记、业委会主任代表、律师代表等到场学习讨论。在现场，律师代表任明飞揭晓了上述“居委会代行业委会职责”案例的后续——法院驳回了业主起诉，认定居委会程序合法、民意基础扎实（同意率85%）。但律师同时强调：“代行职责不是越权，而是应急托底。关键在于程序透明、依法依规、尊重民意。”
“业委会建起来难，运转好更难。”闵行区有关部门表示，前不久，该区还围绕“业委会履职难点”课题展开问卷调查，数据显示，“缺乏法律、财务、工程等专业知识”占比近四成，“程序规范与监督缺失”占两成，“人选与组建难”占近两成，“职责边界不清与协同不畅”占约16%。
业委会“不敢干、不会干、干不顺”的痛点，到底怎么破？闵行一些小区在解难题中展开积极探索。
“多重身份”搭桥梁
当天，马桥镇四季悦园业委会交叉任职干部陈洁娣来到现场，以自身“党支部委员+居委会委员+业委会委员”的多重身份，讲述了“小区机械车位改造”的攻坚故事。这是困扰小区近十年的棘手问题。
她介绍，四季悦园于2021年3月成立党支部，5月成立居委会，同年10月组建业主委员会。小区有2处立体车库，共规划车位181个，却因设备老化导致无法启用、设计缺陷常常引发剐蹭、运营高耗无力承担等问题，陷入“建而难用，弃之可惜”的尴尬境地。
面对如此困局，作为交叉任职干部，陈洁娣向居民区书记提出建议，由党支部牵头“搭建平台+主持三会”：居委会结合社区云、四百大走访等开展“入户走访+问卷调查”；业委会组织业主开展“线上问卷+线下座谈”；小区物业配合业委会，开展相应的“询价报价+形成方案”等工作。
经过一段时间的民意调查，首场“四位一体”会议如期召开，大部分业主认为应该拆除立体机械车库，有11户居民持反对意见。根据大多数民意，居民区去咨询有拆除资质的单位，却得知要支付30万-60万元的拆除费。这个钱谁来出？所幸，经多方打听，他们找到了可以免费上门拆除及回收的单位。
与此同时，居民区多次邀请镇房管办、设备需求方、四方共治工作专班及党员骨干开展协调会商，通过“三会”机制充分收集业主意见，最终形成机械车库拆除方案。之后，依据《三个规约》组织召开业主大会，最终以96%的赞成率高票通过。招标环节，小区还通过微信群实时直播，邀请业主代表全程参与监督，确保全过程公开透明、规范有序。
最终，这个“硬骨头”被成功啃下，实现一举多赢：一来，党建引领指明方向，民心得到进一步凝聚，不仅免费拆除机械车库，还通过出售二手设备获得公共收益近30万元；二来，拆除后，业主认为安全了，路宽了，小区明亮了，纷纷点赞；第三，在原先底层72个停车位的基础上，增加了45个临停车位。从问计于民开始，到所有工程结束，其间没有接到一个12345投诉。
对此，陈洁娣感慨道：“交叉任职不是‘多头占’，而应是‘多头干’。作为居委主任，我是指导者；作为支部委员，我是监督者；作为业委委员，我是协调者；作为小区的业主，我是其中一位推动者。”这样的多重身份，为业委会履职搭建了很好的桥梁。
小区治理的“硬骨头”，谁来啃？闵行区房管局有关人士指出，首先要有“敢干事”的人，要让业委会真正成为业主信赖的“代言人”。推动业委会从“建起来”到“转起来”再到“强起来”，必须抓住三个关键：一是人选，通过“种子计划”挖掘储备人选；二是制度，用好小区“三个文本”这一制度基础；三是指导监督与赋能。
“三字诀”立规矩
闵行区银康苑是典型的农民动迁安置小区，共有1768户，近5000名常住人口，人户分离多、出租率高，居民诉求也比较多元。
在现场，银康苑居民区书记蒋时美分享了三件事，也展示了业委会的履职成效。“如果用三个字来概括我们的治理心得，那就是——领、议、信。”她说。
第一件事，用联动协同，破解外墙渗水这个“老大难”。
该小区自2016年交付以来，先后有491户出现外墙渗水，过保维修、资金使用、施工协调的难度都很大。居民区第一时间全面排查、一户一档、建立台账，针对居民对维修基金使用的顾虑，党员和楼组长上门讲政策、解疑惑，形成党组织牵头、业委会主抓、物业落实的协同机制，全程跟踪、严把质量。到目前，小区已完成维修431户，剩下60户也在有序推进，真正把居民的“心头病”变成了“放心事”。
这件事体现了“领”的力量——党组织领方向、业委会领任务、物业抓落实，三驾马车同向发力。
第二件事，用民主议事，办好快递柜微改造这件民生小事。
之前，小区快递柜区域地面坑坑洼洼，一到雨天就积水，居民取件特别不方便。对此，居民区没有自己拍板，而是组织党员、居民代表、业委会一起到现场勘察，共同制定方案，赶在汛期前完成了改造。有居民说：“过去下雨取件要踮脚走，现在推婴儿车都方便了。”
这件事体现了“议”的智慧——不替民做主，而是由民做主，大家的事大家商量着办。
第三件事，靠规则与信任，破解物业费调价这块“最难啃的硬骨头”。
2025年以前，小区物业费长期是1.3元/平方米，成本严重倒挂，保洁、保安力量跟不上，服务上不去，小区一度陷入“低收费—低服务—居民不满意”的恶性循环。
服务跟不上，居民怨气大，这个局怎么破？居民区重点抓了四步。
第一步，精准摸排，逐户核实信息，确保表决不漏一户。
第二步，用数据说话，委托第三方开展成本评估，测算合理价格为2.4元/平方米，之后又通过多轮居民座谈，结合周边小区行情与大家承受能力，最终把价格定在1.8元，把账算明白、讲透彻。
第三步，多方联动，业委会主任金健等老同志带头上门沟通。有一户居民一开始反对最强烈，金主任前后去了三次，耐心解释、真诚沟通，最后居民说：“就冲你这态度，我同意。”
第四步，规范议事，严格落实马桥镇《业主大会议事规则》修订要求，强化居民区党组织前置审核，全程公开透明，保障居民的知情权、参与权、监督权。
最终，物业费从1.3元调整到1.8元，以83.93%的高同意率顺利通过。调价后，小区投诉同比下降35%，保安巡逻、保洁频次、楼道照明、公共设施都有了明显提升，实现了服务提质、居民满意。
这件事体现了“信”的成果——用数据赢得信任，用真诚换取信心，用透明守护信赖。
现场专家点评说，回望这三件事，做法不同，但治理逻辑是相同的：一是党建引领把方向，不包办、不替代，搭平台、强支撑、严规范；二是议事规则立规矩，用程序正义赢得群众信任；三是赋能业委会强主体，让业委会有章可循、有规可依、有力可借。
“三个不做”定底线
“违规的事情坚决不做，老百姓不满意的事情坚决不做，没有党建引领的事情坚决不做。”闵行夏朵园小区业委会主任陈锡贤一开场便亮出业委会的“三个不做”原则。
据了解，作为一座20年的老小区，夏朵园有25个水泵房，由于设备老化、水压不稳，居民纷纷抱怨冬天洗澡难。为此，小区每年要花费60-80万元维修基金，但问题不断反复，引发居民不信任、投诉不断。
2017年7月20日，夏朵园第一届业委会备案成立。2018年11月，小区召开“四位一体”联席会议，讨论水泵房改造上门征询意见实施方案。2019年5月，小区率先对74号及166号水泵房进行试点改造。2020年8月，组织业主参观已改造的166号泵房和未改造的2号泵房展示改造成效，获得认可。
“党建引领不是口号，是业委会敢干事、干成事的‘定盘星’。”陈锡贤说。2021年一季度，小区生活水泵房由25个并联成9个，全部改成直供水，实施智慧管理，改造工程圆满结束。如此，小区终于搬走了压在居民心口的一块大石，一年还能至少节约维修基金50万元。
在培训现场，不少居民区书记提出“维修基金使用不熟悉怎么办”，陈锡贤结合实战经验给出指导：维修基金以楼幢为单位，分清共区和公区使用，“维修基金是房子的养老钱，室内修灶台、下水道都不能用。有的物业公司会打擦边球，书记们一定要把好关”。
关于如何监督业委会规范履职，一位居民区书记也分享了自己的心得体会——公章使用有记录、有审核；公共收益报表每季度在公众号公示，让钱“晒在阳光下”；资金使用按金额分级决策，全过程材料归档，“这既是对履职的保障，也是对自己的保护”。
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